Việc Quốc hội cho phép 3 luật mới về bất động sản có hiệu lực ngay từ 1/8/2024 được kỳ vọng sẽ kích hoạt sớm “điểm nổ” pháp lý nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho hàng ngàn dự án trên khắp cả nước, khơi thông nguồn lực cho thị trường đất đai và nhà ở.
Người dân, doanh nghiệp chờ… hưởng lợi
Không chỉ có Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, mà Luật Các tổ chức tín dụng 2024 cũng được Chính phủ trình Kỳ họp thứ 7, Quốc hội khoá XV thông qua thời điểm có hiệu lực sớm hơn. Tuy nhiên, xét về phạm vi ảnh hưởng, 3 sắc luật liên quan đến thị trường địa ốc vẫn nhận được sự quan tâm cao hơn hẳn.
Theo đó, Luật Đất đai (trừ một số quy định chuyển tiếp tại Điều 253 đến Điều 260), Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024, thay vì hiệu lực cũ là ngày 1/1/2025; Luật Các tổ chức tín dụng do trước đó có hai khoản hiệu lực thi hành từ 1/1/2025 bảo đảm với thời điểm có hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản nên cũng được áp dụng hiệu lực từ 1/8/2024 để đồng bộ với thời điểm có hiệu lực mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Dõi theo các thông tin nghị trường hơn một tháng qua, ông Nguyễn Văn Chính (70 tuổi, ở xã Đại Thịnh, huyện Mê Linh, Hà Nội) tỏ ra phấn khởi vì Luật Đất đai 2024 được áp dụng sớm cho phép ông hy vọng sớm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Căn nhà hiện tại của gia đình ông Chính do cha ông để lại, đã tồn tại từ năm 1982 nhưng chưa hề được cấp sổ đỏ vì giấy tờ cũ thất lạc, những cán bộ địa chính có thể chứng minh nguồn gốc mảnh đất đều không còn.
Điều 138, 139 và 140 của Luật Đất đai 2024 quy định cấp sổ đỏ cho 3 trường hợp với những tiêu chí cụ thể, nhưng tựu trung, những người dân có đất ở ổn định từ năm 2014 trở về trước như ông Chính, không thuộc trường hợp đất có tranh chấp, thì đều có hy vọng được hợp thức hoá giấy tờ về quyền sử dụng đất. Điều này không chỉ giúp tài sản đất đai của nhiều người dân được công nhận giá trị pháp lý mà còn khiến giá trị bất động sản của họ gia tăng, tăng tính thanh khoản trên thị trường mua bán, thuê mua…
Bà Ngô Thị Thanh Nga, một người Việt Nam định cư ở Cộng hoà Liên bang Nga cho biết, với Luật Đất đai 2024, những Việt kiều sinh sống ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam như bà đã được thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất như cá nhân trong nước (Khoản 3 Điều 4). Cụ thể, Luật cho phép nhóm đối tượng này được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp và các dự án nhà ở, được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở (Điều 28, Điều 44)… Luật này có hiệu lực sớm đồng nghĩa với việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thêm cơ hội tiếp cận đất đai, thuận lợi trong sinh hoạt và đầu tư kinh doanh ở Việt Nam.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Hội đồng quản trị G6 Land bày tỏ kỳ vọng, bộ ba Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản được áp dụng sớm 5 tháng sẽ giúp một số dự án nhà ở thương mại của tập đoàn này sớm được “cởi trói” về thủ tục cấp phép đầu tư, sang nhượng… trong bối cảnh Luật Đất đai 2013 có nhiều quy định đã lỗi thời, bất cập, gây ách tắc nguồn lực, cán bộ thực thi công vụ ở một số địa phương có tâm lý chần chừ, chờ luật mới.
Tại cuộc họp Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ ngày 11/3/2024 về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện các dự án bất động sản cho địa phương, doanh nghiệp, Bộ Xây dựng cho biết, tại TP.HCM hiện có 143 dự án bất động sản, Hà Nội có 246 dự án, Hải Phòng 4 dự án, Bình Định có 16 dự án, Cần Thơ có 34 dự án… đang chờ Tổ công tác “giải cứu”. Thời điểm này, cả ba đạo luật nói trên đều đã được thông qua nhưng đang chờ có hiệu lực.
Sau đó, tại nhiều cuộc toạ đàm, hội thảo, họp báo có nội dung tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và nhà ở, lãnh đạo Bộ Xây dựng đều nhấn mạnh, Tổ công tác đã vào cuộc quyết liệt, việc “giải cứu” các dự án bất động sản có nhiều chuyển biến tích cực, song chưa giải quyết ngay được các khó khăn, vướng mắc bởi nhiều khó khăn, vướng mắc về mặt thể chế đã được các luật mới tháo gỡ nhưng Luật lại chưa có hiệu lực thi hành.
Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường đại học Luật, Luật Đất đai 2024 có nhiều điểm mới ưu việt như bỏ bớt các tầng lớp trung gian trong giao đất, cho thuê đất, tạo môi trường pháp lý thông thoáng để doanh nghiệp và người dân dễ dàng tiếp cận đất đai. Trong đó, Nhà nước với vai trò thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện giao đất thông qua hai cơ chế là đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, tạo nên sự minh bạch trong tiếp cận đất đai. Ngoài ra, Luật mới bỏ khung giá đất, áp dụng bảng giá đất mỗi năm một lần đảm bảo sát với giá thị trường… Rõ ràng, với những ưu điểm trên, Luật Đất đai được áp dụng sớm ngày nào sẽ khơi thông nguồn lực sớm ngày đó.
Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng (đơn vị chủ trì soạn thảo Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023) cho hay, thị trường bất động sản Việt Nam có dư nợ 27 triệu tỷ đồng, đóng góp khoảng 11% nguồn thu ngân sách nhà nước, nhưng hiện nhiều nơi không mua không bán, không cạnh tranh được do vướng mắc về luật. Việc triển khai đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đang khó hoàn thành mục tiêu 462.000 căn giai đoạn 2021 - 2025 do hiện tại mới chỉ hoàn thành 40.000 căn...
“Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mới có nhiều nội dung tháo gỡ, nếu được áp dụng sớm thì sẽ khơi thông nguồn lực bất động sản, nhà ở, tạo điều kiện phát triển kinh tế - xã hội...”, ông Hải nói.
Chủ động đối phó các vấn đề phát sinh
Trước khi được Quốc hội thông qua việc áp dụng hiệu lực sớm, các đạo luật nói trên từng khiến nhiều đại biểu Quốc hội và lãnh đạo địa phương lo lắng về việc hàng loạt văn bản hướng dẫn ở cả Trung ương lẫn địa phương không ban hành kịp thời điểm 1/8/2024, việc áp dụng hiệu lực sớm có thể phát sinh rủi ro do chưa được đánh giá tác động đầy đủ hoặc tạo ra khoảng trống pháp lý dẫn đến khó thực hiện hoặc trục lợi.
Tuy nhiên, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh khẳng định, Luật Đất đai 2024 là đạo luật duy nhất có quá trình xây dựng và thông qua trong 4 kỳ họp Quốc hội, được lấy ý kiến từ hơn 12 triệu người dân, cho thấy việc làm luật đã được tiến hành rất kỹ lưỡng. Cả ba đạo luật đều có những nội dung trước đây nằm ở thông tư, nghị định thì nay đã được luật hoá, cho phép áp dụng được ngay mà không cần phải văn bản hướng dẫn.
Bộ trưởng cũng cho hay, đến thời điểm này, các văn bản hướng dẫn đã được soạn thảo theo đúng quy trình, không cần rút gọn, chỉ còn chỉnh sửa kỹ thuật và đảm bảo có thể áp dụng đồng bộ từ 1/8/2024.
“Rất nhiều chính sách của 3 luật sẽ khơi thông và thu hút nguồn lực, sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên thiên nhiên đất đai, trong đó giải quyết được nhiều tồn đọng, nhiều mong mỏi của người dân và doanh nghiệp”, Tư lệnh ngành Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh.
Đại biểu Phạm Văn Thịnh, Uỷ viên Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội cũng cho rằng, nhìn một cách tổng thể, dù có thể văn bản hướng dẫn chậm nhưng 4 luật này nếu được thi hành sớm sẽ có những điều tích cực hơn với sự phát triển.
Đồng quan điểm, ông Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam đề nghị, phải xác định hệ thống văn bản hướng dẫn khá phức tạp, khó hoàn thiện tuyệt đối nên tinh thần là không cầu toàn, có thể đúc rút, hoàn thiện thêm trong quá trình thực hiện để kịp thực thi các quy định, tháo gỡ cho các dự án, tạo nguồn lực cho doanh nghiệp, tạo động lực mới cho phát triển kinh tế.
Ngược lại, những ý kiến quan ngại cho rằng, một số quy định có hiệu lực sớm hơn 5 tháng sẽ gây khó khăn cho các đối tượng do yêu cầu quản lý cao hơn, điều kiện thi hành chặt chẽ hơn. Từ nay đến 1/8, các cơ quan soạn thảo cần làm rõ trong văn bản hướng dẫn để đảm bảo đồng bộ.
Chẳng hạn, bà Nguyễn Thị Mai Phương, Phó chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật của Quốc hội phản ánh, việc quy định Luật Đất đai có hiệu lực từ 1/8/2024 (trừ một số điều), còn toàn bộ Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8 sẽ dẫn đến một số cái “vênh”. Ví dụ, Điều 259 Luật Đất đai quy định về xử lý quyền sử dụng đất của hộ gia đình áp dụng từ 1/1/2025. Tuy nhiên, nếu Luật nhà ở đẩy lên 1/8 thì lại không quy định về thời gian xử lý quyền của hộ gia đình sở hữu nhà ở nữa, như vậy rõ ràng là khó cho người dân.
Đối với Luật Nhà ở, nhiều cái giao địa phương như trách nhiệm của UBND tỉnh là phải ban hành vị trí, địa điểm phát triển nhà ở theo dự án, thời hạn sở hữu nhà ở chung cho chung cư mini…, nếu bây giờ đẩy hiệu lực sớm 5 tháng thì độ sẵn sàng của UBND các tỉnh, thành phố cũng phải sớm lên 5 tháng, đồng thời quyền lợi của hộ gia đình có chung cư mini bị ảnh hưởng.
Hay dưới góc độ địa phương, ông Hà Sỹ Đồng, Phó chủ tịch thường trực UBND tỉnh Quảng Trị đề nghị cần nhận diện, đánh giá đầy đủ ảnh hưởng, tác động của việc áp dụng luật sớm đến môi trường đầu tư kinh doanh, quyền và lợi ích chính đáng của người dân và doanh nghiệp, đặc biệt sự phản ứng, tâm lý của xã hội.
“Cơ quan soạn thảo nên gửi Quốc hội báo cáo về những vấn đề có thể phát sinh khi các luật trên có hiệu lực sớm, nếu có thì giải quyết thế nào, cơ quan nào có trách nhiệm giải quyết... Có như thế khi tiếp xúc cử tri sau kỳ họp, đại biểu cũng có cơ sở chắc chắn để trả lời cử tri”, ông Đồng nói.
