Nhà ở xã hội là mô hình kinh doanh không còn xa lạ trên thị trường bất động sản hiện nay. Nhu cầu mua nhà ở xã hội rất lớn, bởi đây sản phẩm nhằm biến ước mơ sở hữu nhà của người lao động thu nhập thấp thành hiện thực. Tuy nhiên, giấc mơ này lại bị “trói buộc” bởi những điều kiện và chính sách không thu hút được nhà đầu tư lẫn người mua.
Thúc đẩy chính sách phát triển nhà ở xã hội, không chỉ giải quyết nhu cầu nhà ở hiện nay mà còn ảnh hưởng đến các vấn đề an sinh xã hội, chiến lược, mục tiêu phát triển của quốc gia. Song, nhà ở xã hội dần bị “nguội lạnh” trong thời gian vừa qua dù có nỗ lực thay đổi về chính sách, nhưng nhiều dự án vẫn nằm đợi trên bàn giấy và giá bán cũng như chính sách chưa thật sự hấp dẫn.
Chủ doanh nghiệp chật vật làm nhà ở xã hội
Hiện nay, nhà ở xã hội là mô hình nhà ở đang nhận nhiều được sự quan tâm từ các bên liên quan. Ngoài các ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất, hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đang triển khai gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5 - 2% lãi suất cho vay trung và dài hạn trên thị trường, để cho vay phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.
Tuy nhiên, khi nhắc đến việc đầu tư vào nhà ở xã hội, nhiều nhà đầu tư và các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản đều tỏ ra không mặn mà.
Theo Bộ Xây dựng, trên địa bàn cả nước tính từ năm 2020 đếnnay, diện tích đất phát triển nhà ở xã hội tăng từ 3.359ha lên 8.611ha, trong khi đó, yêu cầu đặt ra là 12,5 triệu m2(là 12.500 ha); như vậy nhà ở xã hội mới chỉ đạt được 38% nhu cầu hiện nay.
Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: Có 2 nguyên nhân chính khiến cho các chủ đầu tư lo ngại trong thời điểm hiện nay là thủ tục và biên độ lãi.
Việc giới hạn biên độ lãi suất cho nhà ở xã hội là 10% là không hợp lý, do hầu hết các dự án này đều dựa vào vốn vay lớn. “Thủ tục rườm rà và thời gian thẩm định kéo dài dẫn đến thời gian trả lãi ngân hàng cũng tăng lên, đó là những rào cản lớn khiến cho thị trường này đang dậm chân tại chỗ”, ông Nguyễn Văn Đính nói.
Ông Trần Văn Khải, Ủy viên Thường trực Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội khi chia sẻ về vấn đề này, đã nhấn mạnh yếu tố Nhà nước cần điều tiết qua công cụ thuế, thông qua việc cho phép hạch toán các chi phí hợp lý vào trong giá thành thì sẽ giúp các doanh nghiệp không bị lỗ khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và có lãi định mức 10% đúng nghĩa của nó để doanh nghiệp vào cuộc để làm.
Ông cũng cho rằng, Nhà nước phải tham gia hỗ trợ bằng chính sách pháp luật, về đất đai, về nguồn vốn cho vay ưu đãi để doanh nghiệp được hưởng lãi thực sự...
Ước mơ xa vời của người lao động thu nhập thấp
Chính sách vay để mua nhà ở xã hội đã thiết lập được những đối tượng được ưu tiên hỗ trợ vay vốn. Tuy nhiên, chính khách hàng là nguồn sống của các dự án nhà ở xã hội cũng bế tắc, bởi không chỉ các thủ tục thẩm định vay mà còn chính mức lãi suất cao chưa hợp lý.
Chia sẻ thêm với phóng viên, ông Nguyễn Văn Đính cũng bày tỏ thêm, nguồn sống của chủ đầu tư nhà ở xã hội là người mua hàng cũng gặp khó, theo đó, “đối tượng khách hàng là công nhân, viên chức với mức lương dưới 10 triệu đồng.
Việc trả lãi lên đến 7,5% một năm với con số tiền tỷ để mua nhà rõ ràng đây là gánh nặng hàng tháng vượt quá thu nhập.
Theo số liệu gần đây,tại Hà Nội, chỉ vỏn vẹn 3 dự ánnhà ở xã hội, có tổng 1.700 căn đáp ứng 9%; Thành phố Hồ Chí Minh 7 dự án, 4.996 căn đáp ứng 19%...Một số địa phương thậm chí còn không có dự án nhà ở xã hội khởi công trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay; như:Hà Giang, Cao Bằng, Điện Biên, Lai Châu, Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Nam Định, Quảng Ngãi, Quảng Bình, Kon Tum, Gia Lai, Long An, Vĩnh Long, Sóc Trăng...
Một số chuyên gia kinh tế nhận xét: Về lãi suất thì hiện nay, ngoài việc áp dụng lãi suất vay tuy là ưu đãi nhưng vẫn cao hơn nhiều so với lãi suất huy động, bên cạnh đó, thời gian áp dụng ưu đãi còn ngắn.
Thí dụ như các ngân hàng thường áp dụng ưu đãi tối đa 24 đến 36 tháng cố định, sau thời gian đó sẽ thả nổi làm tăng áp lực trả nợ của người đi vay.
Được biết, hiện nay, việc các ngân hàng áp dụng thời gian ưu đãi ngắn, sau thời gian ưu đãi thì áp dụng lãi suất thông thường sẽ rất áp lực cho người đi vay.
Còn về chính sách cho vay mua nhà ở xã hội nhưng điều kiện cho vay vẫn như các khoản vay mua nhà thông thường, dẫn đến nghịch lý là người thu nhập thấp sẽ khó chứng minh khả năng trả nợ ngân hàng làm giảm khả năng tiếp cận vốn vay của ngân hàng.
Theo chị N.M.A trú tại quận Long Biên, là người đang có nhu cầu mua nhà ở xã hội cho biết, lương cơ bản của hai vợ chồng anh chị hiện tại đang là 20 triệu đồng/tháng, đang nuôi 1 cháu nhỏ ăn học. “Cả 2 vợ chồng chúng tôi ước mơ có nhà để sinh hoạt thuận tiện hơn, tuy nhiên, với mức lương của cả 2 vợ chồng, hiện tại là rất khó có thể mua. Chi phí sinh hoạt đang tăng dẫn đến việc thuê nhà đang tối ưu về mặt kinh tế của nhà mình”, chị N.M.A tâm sự.
Chị N.T.T (quê Nam Định) đã làm việc trên 10 năm tại Hà Nội và đang có ý định mua nhà ở xã hội, bày tỏ sự bất ngờ khi nghe đến giá bán hiện nay.
Chị chia sẻ:“Gọi là nhà ở xã hội, cho vay thực chất cũng khó có thể đáp ứng được với mức lương dưới 10 triệu đồng/tháng. Có căn chỉ 1 phòng khách 2 phòng ngủ mà đã chào bán 35-40 triệu m2.Với số tiền vay và mức lương không tương xứng, tôi cho rằng không thật sự hợp lý với lãi suất 7,5 %. Đôi khi có tiền cũng chưa chắc mua được vì thủ tục vẫn là rào cản rất lớn cho người mua”.
Theo khảo sát của phóng viên, dự án khu nhà ở xã hội ở Rice City Linh Đàm (quận Hoàng Mai, Hà Nội), thời điểm mở bán có giá 15 triệu đồng/m2. Nhưng giá bán chuyển nhượng hiện tại của dự án này trong khoảng 33 - 40 triệu đồng/m2, gần gấp 3 lần so với giá khởi điểm, bằng với giá phân khúc chung cư trung cấp.
Theo khảo sát của phóng viên, ngân hàng BIDV, Vietcombank áp dụng mức lãi suất cho vay mua bất động sản ưu đãi thấp nhất là 6%/năm, tiếp đến Vietinbank với 6,4%/năm. BIDV thì 5%/6 tháng, 5,5%/12 tháng, 6, 5%/24 tháng, 7%/36 tháng cố định.
Với ngân hàng thương mại tư nhân, mức lãi suất cho vay mua nhà thấp nhất hiện tại 0%/năm, áp dụng tại ngân hàng TPBank cho 3 tháng đầu tiên, các tháng tiếp theo từ 7-9,6%/năm. Techcombank hiện áp dụng mức lãi suất cho vay mua nhà chỉ 5%/năm trong thời gian ưu đãi 3 tháng đầu tiên, 6%/năm trong thời gian ưu đãi 6 tháng hoặc 6,5%/năm cho thời gian 12 tháng...
Điều đó cho thấy mức lãi suất cho vay để mua nhà là không hề thấp. Trong khi đó, lãi vay gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội từ đầu năm 2024 ở mức 7,5-8%/năm. Theo ý kiến các chuyên gia, doanh nghiệp là chưa thực chất, trong bối cảnh lãi suất huy động của các ngân hàng giảm sâu.
Xóa bỏ nghịch lý khi xây nhà ở xã hội
Nhằm tháo gỡ và tăng cường phát triển xây dựng nhà ở xã hội, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội trên địa bàn toàn quốc. Với phương châm phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân là nội dung quan trọng của các chính sách phát triển kinh tế-xã hội; phát triển nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân là trách nhiệm của Nhà nước, xã hội và mỗi người dân.
Điều này mang lại kỳ vọng với người dân có thể sở hữu nhà ở giá thành rẻ hơn, góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định.
Liên quan việc thực hiện thủ tục hành chính ở dưới địa phương vẫn chưa được đẩy mạnh, trao đổi với các cơ quan báo chí gần đây, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: Đây là vấn đề thuộc trách nhiệm của các địa phương.
Trong dự thảo mới, Bộ Xây dựng trình lên Chính phủ và đang được Quốc hội xem xét, các thủ tục hành chính sẽ rút gọn và bảo đảm thống nhất pháp luật có liên quan để các địa phương có cơ sở thống nhất áp dụng.
Nhằm mục đích thu hút các nhà đầu tư và người dân mua nhà, mới đây, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh có đưa ra nhiều giải pháp tháo gỡ vướng mắc.
Hiệp hội đề nghị dự thảo xem xét tăng thêm “lợi nhuận định mức” đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội từ 10% lên mức 15% đối với trường hợp doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất, tự thương lượng “mua lại” quyền sử dụng đất của các cá nhân, hộ gia đình để thực hiện dự án nhà ở xã hội.
Về “vay vốn ưu đãi” hoặc “vay vốn thương mại”, Hiệp hội đề xuất cho phép chủ đầu tư được thế chấp bằng chính dự án nhà ở xã hội đó, với trường hợp chủ đầu tư đã tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Nêu nội dung tăng cường “ưu đãi về thuế”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Bộ Xây dựng trao đổi thống nhất với Bộ Tài chính đề nghị bổ sung các luật thuế quy định “giảm 70% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp” đối với dự án “nhà ở xã hội cho thuê” như đã quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, để khuyến khích phát triển nhiều dự án nhà ở xã hội cho thuê.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh -
BÀI VÀ ẢNH: VĂN CHÚC, LÊ NGUYỄN VIỆT HƯNG
