Trong nửa đầu năm 2024, nguồn cung căn hộ TP. Hồ Chí Minh tiếp tục khan hiếm, thị trường sơ cấp có rất ít sản phẩm mở bán, trong khi nhu cầu vẫn rất lớn. Điều này đang khiến cho giá nhà ở bị đẩy lên cao.
KHAN HIẾM NGUỒN CUNG NHÀ Ở MỚI
Từ đầu năm 2024 đến nay, tình trạng khan hiếm nguồn cung dự án chung cư TP.HCM vẫn tiếp diễn, với rất ít dự án mới có kế hoạch ra hàng. Theo Sở Xây dựng TP.HCM, trong 6 tháng đầu năm 2024, cả thành phố chưa có thêm dự án mới nào được xác nhận đủ điều kiện mở bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho thấy, trong quý 1/2024, TP.HCM chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại được "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" với diện tích 3.647,4 m2 và chỉ có 1 dự án (cũ) đã hoàn thành đầu tư xây dựng với quy mô 219 căn hộ. Toàn thành phố không có dự án nhà ở thương mại nào đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai và có 62 dự án nhà ở thương mại (dự án cũ) đang triển khai với 28.462 căn hộ.
Còn theo CBRE Việt Nam, trong quý 1/2024, thành phố tiếp tục thiếu vắng dự án mới triển khai, chỉ có khoảng hơn 600 căn hộ mới mở bán, giảm 74% so với quý 4/2023. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án chào bán đạt khoảng 80%, cho thấy sức hấp thụ thị trường vẫn lớn.
Savills Việt Nam cho biết, nguồn cung nhà ở sơ cấp tại TP.HCM giảm mạnh 35% theo quý và 28% theo năm sau khi 9 dự án tạm ngưng bán hàng do chưa hoàn thiện pháp lý và 2 dự án bị trì hoãn kế hoạch mở bán. Sự thiếu hụt nguồn cung sơ cấp đang khiến sức cầu có dấu hiệu tăng với các dự án hoàn thiện, đã bàn giao.
Tương tự, theo số liệu thống kê của Avison Young, nguồn cung thị trường căn hộ TP.HCM quý 1/2024 không có sự tham gia mới, các dự án hiện hữu tiếp tục triển khai giỏ hàng còn lại và giai đoạn tiếp theo như MT Eastmart (Điền Phúc Thành), Horizon Phú Mỹ Hưng (Phú Mỹ Hưng) và One Verandah (Mapletree).
Ghi nhận của Reatimes cũng cho thấy, tính từ đầu năm đến nay, TP.HCM chỉ có 2 dự án hạng sang ở TP. Thủ Đức và một dự án ở quận 7 chính thức triển khai nhưng giỏ hàng khiêm tốn, mang tính thăm dò. Phần còn lại vẫn chỉ lác đác một vài sản phẩm tồn kho từ các dự án cũ hay giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu trước đó. Thực trạng "khát cung" này dự kiến sẽ vẫn tiếp diễn trong tháng tới đây khi mà hầu hết các dự án đang và chuẩn bị triển khai ở TP.HCM vẫn chưa có kế hoạch bán hàng chính thức trong tháng tới.
GIÁ SƠ CẤP TIẾP TỤC NEO Ở MỨC CAO
Việc thị trường sơ cấp có rất ít sản phẩm mở bán, trong khi nhu cầu về nhà ở vẫn rất lớn đang đẩy cho giá nhà ở TP.HCM tăng cao. Theo thống kê của Avison Young, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM quý 1/2024 có sự gia tăng khoảng 2-5% so với quý trước tại các dự án xây dựng đúng tiến độ bàn giao, tiện ích nội khu và có pháp lý hoàn chỉnh. Bên cạnh đó, giá bán cũng bị ảnh hướng bởi xu hướng phát triển của thị trường khi các dự án ngày càng được chú trọng không chỉ về chất lượng công trình, nội thất bàn giao mà còn về các tiện ích thông minh, dịch vụ nội khu đi kèm. Đây cũng là nguyên nhân nguồn cung căn hộ bình dân tại TP.HCM dần biến mất.
Giá bán căn hộ cao nhất trong quý 1 tại TP.HCM đạt 8.000 – 8.200 USD/m2 (khoảng 200 – 250 triệu đồng/m2) tại dự án hạng sang Lancaster Legacy (Tập đoàn Trung Thủy). Giá bán thấp nhất ở mức khoảng 1.500 – 1.800 USD/m2 (từ 37 – 45 triệu đồng/m2) với dự án MT Eastmark (Điền Phúc Thành), Glory Heights (Vinhomes) và Akari City (Nam Long).
Tương tự, DKRA Group cũng cho biết, giá bán sơ cấp ở một số dự án tại TP.HCM tăng nhẹ 2 - 5% so với cuối năm 2023, được áp dụng cùng nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn nợ gốc, lãi vay…
Khảo sát của Reatimes cho thấy, trong tháng 4, dự án Eaton Park (TP.Thủ Đức) của Tập đoàn Gamuda Land quy mô khoảng 2.052 sản phẩm được giới thiệu ra thị trường với mức giá lên đến hơn 145 triệu đồng/m2. Theo đó, căn hộ 1 phòng ngủ diện tích thông thủy 49m2 tại dự án này có giá bán gần 6,7 tỷ đồng, còn căn 2 phòng ngủ hơn 70 m2 dao động 8-9,5 tỷ đồng (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng). Mức giá này cao hơn rất nhiều so với các dự án cao cấp khác cũng đang triển khai trên cùng khu vực như Lumiere Riverside của Masterise Homes hay The 9Stella của Sơn Kim có giá tầm 90-100 triệu đồng/m2. Với mức giá này, Eaton Park được xem là dự án có giá cao cấp nhất trên đại lộ Mai Chí Thọ.
Cũng tại TP Thủ Đức, The Opus One là phân khu cuối cùng được triển khai trong dự án Vinhomes Grand Park với quy mô 4 toà tháp với khoảng 2.000 căn hộ. Theo thông tin từ các đơn vị môi giới, The Opus One dự kiến mở bán đợt 1 trong quý 3, năm nay, với giá rumor từ 5.000 USD/m2 (khoảng 125 triệu đồng/m2).
Tại dự án Metropole (phường Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức), nếu như giai đoạn 1, khu Gallera có giá khoảng 160 triệu đồng/m2 thì nay giai đoạn 2 khu Opera được chủ đầu tư là Công ty SonKim Land chào bán với giá 250 triệu đồng/m2.
Còn tại tuyến đường Tô Ngọc Vân (phường Tam Phú, TP. Thủ Đức), dự án Fiato Uptown của Thang Long Real Group gồm 4 tháp (2 tầng hầm và 15 tầng cao), với 81 căn thương mại, dịch vụ và 383 căn hộ đang được chào bán với mức giá 50 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, tại khu vực quận 7, dự án Phu My Hung The Aurora trên đường Nguyễn Lương Bằng mở bán vào tháng 3/2024 gồm 95 căn hộ và 7 cửa hàng tại khối đế đang được chào bán với mức giá từ 90 triệu đồng/m2. Theo đó, căn 1 phòng ngủ (46-62m2) có giá từ 3,7 tỷ/căn; từ 5 tỷ/căn 2 phòng ngủ (68-79m2), từ 11 tỷ/căn tophouse 3 phòng ngủ (102-151m2).
Bên cạnh các dự án mới hoàn toàn, thị trường căn hộ sơ cấp tại TP.HCM năm 2024 cũng có thêm nguồn cung từ đợt mở bán tiếp theo của các dự án đã mở bán từ trước. Theo đó, sau đợt mở bán đầu tiên vào cuối tháng 11/2023, chủ đầu tư Khang Điền mở bán đợt 2 dự án The Provia Bình Tân, với mức giá từ 50 triệu đồng/m2. Giá bán thấp nhất từ 2,2 tỷ đồng cho căn studio 35m2, cao nhất là từ 4,1 tỷ đồng/căn 3 phòng ngủ.
Còn tại Nhà Bè, dự án Khải Hoàn Prime với gần 1.300 căn hộ đang được mở bán với mức giá từ 19 triệu đồng/m2. Hay chung cư MT Eastmark City sau 3 đợt mở bán được đánh giá là thành công, dự án bán tiếp tòa The Hybrid với mức giá dao động ở mức từ 42-46 triệu/m2.
MẶT BẰNG GIÁ NGÀY CÀNG CAO VÌ NHIỀU YẾU TỐ LÀM TĂNG CƠ CẤU GIÁ THÀNH
Giải thích cho việc giá nhà tăng liên tục, nhiều doanh nghiệp cho rằng, bên cạnh nguyên nhân thị trường sơ cấp có rất ít nguồn cung, thì việc giá tăng còn đến từ việc các chi phí đầu vào như giá đất, giá thành xây dựng đều tăng, nhất là chi phí vốn tăng rất mạnh. Bên cạnh đó, ách tắc pháp lý cũng là một nguyên nhân lớn dẫn đến việc giá nhà tăng liên tục các năm qua.
Theo đại diện một doanh nghiệp tại TP.HCM, trước đây chỉ khoảng 1-2 năm có thể xong pháp lý cho một dự án thì hiện tại phải mất từ 3-5 năm là nhanh, nếu vướng pháp lý thì có thể kéo dài 5-7 năm. Điều này dẫn đến chi phí tài chính bị đội lên gấp nhiều lần so với dự kiến ban đầu và chủ đầu tư sẽ quy vào giá thành cho người mua, khiến giá nhà tăng rất cao.
Ngoài ra, quỹ đất để phát triển dự án đang ngày càng khan hiếm. Các chủ đầu tư cũng không dám bán giá thấp khi tiền sử dụng đất vẫn là một ẩn số rất lớn. Tình trạng này đang xảy ra với nhiều dự án đã bán trước đây.
Bình luận về câu chuyện giá nhà ở TP.HCM tăng vọt, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM cho rằng, thời gian qua, các sản phẩm sơ cấp được mở bán chủ yếu thuộc 2 trường hợp: mở bán lần đầu (một phần bảng hàng) và giai đoạn tiếp theo. Do đó, với việc các giai đoạn sau tiếp tục ra hàng thời gian tới cùng sự ấm lên của thị trường, câu chuyện giá nhà điều chỉnh giảm là khó xảy ra. Đó là chưa kể tới việc nguồn cung trên thị trường tiếp tục khan hiếm trong thời gian dài nữa.
Trong quá trình bán hàng, những căn nhà bán ở giai đoạn sau thường có giá cao hơn so với những đợt mở bán trước đó. Do đó, cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân ngày một khó khăn khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu hóa lợi nhuận khi các chi phí đầu vào đều tăng cao. Điều này phần nào lý giải xu hướng nhiều gia đình trẻ đi thuê nhà ở hiện nay. Dù vậy, đối với nhà đầu tư, việc mua nhà để chờ tăng giá hay khai thác cho thuê thời điểm này cũng cần tính toán kỹ.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, trong năm 2024, thị trường bất động sản TP.HCM sẽ còn tiếp tục mất cân đối "cung - cầu" nhà ở, thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Việc này dẫn tới hệ quả giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc "neo giá cao", đặc biệt là vẫn "lệch pha" về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội.
"Trong giai đoạn 2015 - 2020 có hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai thực hiện hoặc không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng, vừa gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại, đẩy giá nhà tăng liên tục trong các năm qua. Việc này làm gia tăng tình trạng lệch pha phân khúc thị trường, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp luôn luôn chiếm tỷ trọng áp đảo trên thị trường, chiếm trên dưới 70% thị phần và rất thiếu căn hộ nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền phù hợp với khả năng tài chính của đông đảo người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong xã hội.
Việc lệch pha này tác động tiêu cực đến mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở, vừa gây thiệt hại cho các doanh nghiệp đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất này bị chôn vốn nhiều năm do không được thực hiện dự án nhà ở thương mại", ông Châu chia sẻ.
Ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn cũng nhận định, trong 3 năm gần đây, nguồn cung sơ cấp căn hộ TP.HCM ngày càng ít đi, giá bán lại cao vượt khả năng chi trả của số đông khiến nhiều người phải chuyển hướng sang các dự án hiện hữu để có nhiều lựa chọn hơn. Các phân khúc trên thị trường bất động sản TP.HCM trong 6 tháng đầu năm đều rơi vào tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung sơ cấp, lượng căn hộ mở bán chạm mức thấp nhất trong 10 năm qua. Giỏ hàng sơ cấp bị giới hạn trong thời gian dài vì các rào cản pháp lý, dẫn đến việc phê duyệt dự án mới bị hạn chế, nhiều dự án đang triển khai cũng phải ngừng lại để bổ sung pháp lý.
Mặc dù vậy, chung cư vẫn luôn là phân khúc chiếm chủ đạo trên thị trường bất động sản, nhất là ở thời điểm thị trường đang nghiêng về nhu cầu mua thực. Đây cũng là loại hình có tốc độ phục hồi nhu cầu mua nhanh và tốt nhất hiện nay. Dẫn chứng dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 6 tháng đầu năm, chung cư TP.HCM là loại hình có lượt tìm kiếm tăng mạnh nhất, ghi nhận tăng 51% so với cùng kỳ 2023.
Chuyên gia Batdongsan.com.vn đánh giá, nhu cầu mua gia tăng sẽ thúc đẩy các chủ đầu tư mạnh dạn hơn trong việc triển khai bán hàng những tháng tới đây. Xét trên nguồn cung tương lai, phần lớn dự án chung cư sắp triển khai tại TP.HCM có giá bán thuộc phân khúc cao cấp, trung bình từ 55 -85 triệu đồng/m2. Tốc độ tăng giá trung bình của chung cư TP.HCM hiện vào khoảng 5-7% mỗi năm.
Theo dự báo dân số và diện tích xây dựng nhà ở từ năm 2021-2030, TP.HCM trung bình một người dân cần 22m2 đất xây dựng. Đến năm 2026-2030, nếu như dân số TP.HCM tăng thêm 12 triệu thì cần ít nhất hơn 100 triệu m2 nhà ở. Từ đầu năm đến nay, nguồn cung nhà ở trên cả nước mới chỉ có 6.000 căn, chưa bằng 3% với con số trên. Điều này cho thấy, nhu cầu thực đối với thị trường bất động sản TP.HCM vẫn còn rất nhiều trong thời gian tới./.
